借名购房，房屋归谁？

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54岁的老罗想购买珠海斗门某别墅，但由于受银行贷款政策影响，于是借儿子小凯的名义购房，由小凯与开发商签订商品房买卖合同，别墅登记在小凯名下。之后小凯与妻子丽丽要离婚，丽丽主张该别墅系夫妻共同财产。老罗遂向法院起诉，请求法院判令该别墅为老罗所有，小凯夫妻须在抵押权消灭后协助将房屋过户登记至老罗名下。

根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，老罗提交了相关证据，证明房屋的首期款、按揭款以及物业费等其他相关款项实际上均由老罗支付，小凯自认其与老罗达成协议，由老罗借用其名义购买案涉房屋，对老罗的诉讼请求没有异议，最终法院认定二人之间存在借名买房的事实，判令房屋归老罗所有，小凯协助老罗办理房屋过户手续。

借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

法院审理此类纠纷首先看当事人之间有无书面协议。如果没有书面协议，就要看当事人能否提供其它证据证明双方之间存确实存在名买房的口头或其它形式的约定。比如短信或微信聊天记录、电子邮件、录音、录像、转账记录等等，才能确认借名买房关系。

多数情况下，借名买房是为了规避有关房屋限购政策。比如，借名人不具备购买经济适用房、限价房等保障性住房的资格，或按照当地限购政策不具备买房资格，通过借名的形式来规避政策。这类合同破坏了公平和诚信，损害了社会公共利益和社会秩序，会因违反公序良俗而无效。借名人如果要求确认自己对房产的所有权或者要求将房屋过户到自己名下，法院都不会支持。

借名买房的第三个风险是，房子登记在他人名下，根据我国的不动产登记制度，房产的处置就不受借名人的控制了。如果出名人存在法律纠纷或生效裁判确定的债务，登记在其名下的房屋就可能存在被法院查封或执行的风险。借名人即使以实际权利人的身份提出异议，诉讼风险也比较大。

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